Imóvel Alugado: Quem deve pagar o Seguro Incêndio Comercial? (Lei do Inquilinato)

Você finalmente encontrou o imóvel comercial perfeito para sua empresa — localização estratégica, tamanho adequado, preço dentro do orçamento. Então começa a ler o contrato de locação que a imobiliária enviou e se depara com uma cláusula que parece estranha:

"Cláusula X: O locatário obriga-se a contratar e manter, durante toda a vigência do contrato, seguro contra incêndio do imóvel locado, com apólice em valores suficientes para a reconstrução integral do bem."

Sua primeira reação é de estranhamento, talvez até indignação: "Como assim? O prédio não é meu! Eu já vou pagar aluguel todos os meses. Por que tenho que segurar o patrimônio do dono? Não é obrigação dele proteger o próprio imóvel?"

É uma reação compreensível e que reflete uma dúvida extremamente comum entre empresários que alugam espaços comerciais. E a resposta envolve tanto a legislação quanto a prática contratual do mercado imobiliário brasileiro.

O que diz a Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece no seu artigo 22, inciso VIII, que compete ao locador (proprietário) "pagar os prêmios de seguro complementar contra fogo, que incidir sobre o imóvel".

Lendo apenas a lei, portanto, a obrigação de contratar e pagar o seguro incêndio seria do proprietário do imóvel, não do inquilino. Faz sentido: é patrimônio dele, é interesse dele que o bem esteja protegido.

O que dizem os contratos

Mas a mesma lei, no artigo 23, permite que "os encargos da locação, salvo disposição contratual em contrário, pertencem ao locatário". Em outras palavras: as partes podem combinar livremente no contrato quem vai pagar o quê.

E o que acontece na prática? Em aproximadamente 99% dos contratos de locação comercial no Brasil, existe uma cláusula transferindo a obrigação do seguro incêndio para o locatário. É perfeitamente legal, desde que esteja claramente estabelecido no contrato que você está assinando.

Por que isso acontece? A lógica do mercado é que o inquilino, ao ocupar e usar o imóvel, é quem está exposto aos riscos operacionais que podem causar incêndios — instalações elétricas inadequadas, uso de equipamentos, armazenamento de produtos inflamáveis, descuido com fontes de calor. Portanto, faz sentido que ele arque com o custo da proteção.

A realidade é esta: se você vai alugar um imóvel comercial, quase certamente terá que pagar pelo seguro incêndio. Mas a boa notícia é que você pode (e deve) fazer isso de forma inteligente, protegendo não apenas o patrimônio do proprietário, mas também o seu próprio negócio.

Como contratar corretamente: a cláusula de beneficiário

Um dos erros técnicos mais comuns cometidos por inquilinos que contratam seguro incêndio é não entender corretamente como a apólice deve ser estruturada. E esse erro pode causar sérios problemas no momento do sinistro.

O erro típico

O inquilino, cumprindo a obrigação contratual, contrata uma apólice de seguro incêndio para o imóvel alugado. Coloca a empresa dele como segurado, paga o prêmio religiosamente todos os anos. Acha que está tudo certo.

Aí acontece um incêndio que destrói parte significativa do prédio. O inquilino aciona o seguro esperando receber a indenização para reconstruir o imóvel (cumprindo sua obrigação contratual de devolver o bem ao proprietário nas mesmas condições).

Mas surge um problema: o proprietário do imóvel questiona judicialmente que a indenização deveria ir para ele, já que é o dono do bem segurado. Afinal, você está segurando um patrimônio que não é seu. Como pode receber a indenização sobre algo que não lhe pertence?

A estruturação correta

Para evitar esse tipo de problema, a apólice precisa ser estruturada com uma Cláusula de Beneficiário em favor do Proprietário para a cobertura da estrutura física do imóvel.

Na prática, funciona assim:

Segurado/Contratante: Sua empresa (o inquilino) — é você quem paga o prêmio e tem a obrigação contratual de manter o seguro.

Beneficiário da cobertura de estrutura: O proprietário do imóvel — se houver sinistro que danifique o prédio, a indenização dessa parte vai diretamente para ele ou fica condicionada à autorização dele.

Beneficiário da cobertura de conteúdo: Sua empresa (o inquilino) — se houver dano ao seu estoque, móveis e equipamentos, você recebe essa indenização.

Essa estrutura garante que cada um receba o que lhe é devido: o proprietário fica protegido quanto ao seu patrimônio imobiliário, e você fica protegido quanto aos seus bens móveis e operacionais.

A importância da averbação

É fundamental que o contrato de locação esteja averbado na apólice, ou seja, anexado como parte integrante das condições da contratação. Isso documenta formalmente que existe um interesse segurável do inquilino (sua obrigação contratual de devolver o imóvel nas mesmas condições) e do proprietário (preservação do patrimônio).

Muitas seguradoras inclusive exigem uma cópia do contrato de locação para emitir a apólice corretamente estruturada. Não veja isso como burocracia desnecessária — é uma proteção jurídica para todas as partes envolvidas.

O perigo da "venda casada" da imobiliária

Um cenário extremamente comum no mercado de locação comercial é o seguinte: você assina o contrato de locação e, no primeiro boleto de aluguel, vem discriminada uma taxa adicional: "Seguro Incêndio: R$ 120,00" (ou qualquer outro valor).

A imobiliária já fez tudo para você — contratou o seguro, negocia com a seguradora, emite o boleto. Aparentemente conveniente, certo? Basta pagar e está resolvido.

O problema dessa conveniência

Na maioria dos casos, essas apólices "pacote" oferecidas por imobiliárias têm três problemas principais:

1. Cobertura mínima: geralmente contemplam apenas o valor de reconstrução do prédio (interesse do proprietário) e nada mais. Não incluem cobertura de conteúdo, lucros cessantes, responsabilidade civil ou qualquer outra proteção para o seu negócio.

2. Custo elevado: por ser uma intermediação com pouca ou nenhuma negociação, e por envolver comissões tanto da imobiliária quanto do corretor parceiro, o custo final acaba sendo superior ao que você conseguiria contratando diretamente.

3. Falta de personalização: é uma apólice genérica que não considera as características específicas do seu negócio, os riscos particulares da sua operação ou coberturas adicionais que você deveria ter.

Seu direito de escolha

Aqui está uma informação que muitos inquilinos desconhecem: você tem o direito legal de contratar seu próprio seguro com a corretora ou seguradora de sua escolha, desde que a apólice atenda aos requisitos mínimos estabelecidos no contrato de locação.

O contrato pode obrigar você a ter seguro, mas não pode obrigar você a contratar com um fornecedor específico (isso seria venda casada, prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor).

Na prática, você precisa:

1. Contratar uma apólice que cubra pelo menos o valor de reconstrução do imóvel contra incêndio
2. Incluir o proprietário como beneficiário da cobertura de estrutura
3. Apresentar a apólice (ou o certificado de seguro) para a imobiliária e o proprietário
4. Manter a cobertura vigente durante toda a locação

Fazendo isso, você pode escolher uma apólice mais completa, que proteja também seu negócio, muitas vezes por um custo total menor do que pagaria apenas pela taxa da imobiliária.

Seguro do prédio vs. seguro do conteúdo: você precisa de ambos

Esta é talvez a distinção mais crítica que todo inquilino comercial precisa entender antes de contratar qualquer seguro. Não basta pagar o boleto da imobiliária ou cumprir a cláusula do contrato de forma mínima — você precisa proteger adequadamente o seu próprio investimento.

A distinção vital

Cobertura de Prédio (Estrutura):

• O que protege: paredes, lajes, telhado, pisos, instalações elétricas e hidráulicas fixas, estrutura metálica, fachada — tudo que faz parte da construção permanente.
• Quem tem interesse: o proprietário do imóvel — é o patrimônio dele que está sendo protegido.
• Sua obrigação: você provavelmente é contratualmente obrigado a manter essa cobertura, com o proprietário como beneficiário.
• O que acontece no sinistro: se houver incêndio que danifique a estrutura, a seguradora paga a reconstrução ao proprietário (ou libera o pagamento mediante autorização dele).

Cobertura de Conteúdo (Recheio):

• O que protege: móveis, computadores, equipamentos, máquinas, estoque de mercadorias, decoração, utensílios, qualquer bem móvel seu dentro do imóvel.
• Quem tem interesse: você, o inquilino — são seus ativos operacionais, seu investimento no negócio.
• Sua obrigação: não é obrigatória por contrato (o proprietário não se importa com seus móveis), mas é essencial para a sobrevivência do seu negócio.
• O que acontece no sinistro: se houver dano ao conteúdo, você recebe a indenização diretamente.

O risco da proteção incompleta

Aqui está o cenário que deveria tirar o sono de qualquer empresário inquilino: você paga religiosamente a taxa de seguro incêndio no boleto da imobiliária. Acha que está protegido. Acontece um incêndio de grandes proporções que destrói o prédio e tudo que estava dentro dele.

A seguradora paga a reconstrução do prédio para o proprietário. Seis meses depois, você tem um imóvel novinho em folha para voltar a ocupar. Mas você não tem mais:

• Os R$ 200 mil em equipamentos e móveis que havia comprado
• Os R$ 500 mil em estoque de mercadorias que foram consumidas pelo fogo
• Os R$ 80 mil em benfeitorias e reformas que havia feito no espaço
• Os R$ 50 mil em documentos, arquivos e certificados importantes

Total: R$ 830 mil de prejuízo que sai do seu bolso.

O proprietário ficou feliz — ganhou um prédio reconstruído sem pagar nada. Você ficou com uma sala vazia e uma empresa quebrada. É esse o risco da proteção incompleta.

A solução inteligente

A forma correta de se proteger como inquilino é contratar uma apólice empresarial única que contemple duas verbas separadas:

Verba 1 — Prédio (Interesse do Locador):

• Valor: custo de reconstrução do imóvel
• Beneficiário: proprietário do imóvel
• Finalidade: cumprir obrigação contratual

Verba 2 — Conteúdo (Interesse do Locatário):

• Valor: custo de reposição de todos os seus bens móveis e estoque
• Beneficiário: sua empresa
• Finalidade: proteger seu investimento operacional

E idealmente, incluir também:

Verba 3 — Lucros Cessantes:

• Valor: despesas fixas + lucro líquido por X meses
• Beneficiário: sua empresa
• Finalidade: manter o negócio vivo financeiramente durante a reconstrução

Essa estrutura custa um pouco mais que pagar apenas pela estrutura, mas garante proteção completa. E frequentemente, quando você negocia com uma corretora especializada, o custo total dessa apólice completa sai similar ou até menor do que a taxa que a imobiliária cobraria apenas pela estrutura.

Cobertura de "Perda de Aluguel": evitando processos judiciais

Existe uma cobertura adicional que poucos inquilinos conhecem, mas que pode evitar sérios problemas jurídicos e financeiros no pós-sinistro: a Perda de Aluguel (ou Pagamento de Aluguel).

O cenário problemático

Aconteceu um incêndio que tornou o imóvel completamente inabitável. O prédio vai passar por reconstrução que levará seis meses. Durante esse período, você obviamente não consegue ocupar o espaço e operar seu negócio ali.

A pergunta inevitável surge: você continua pagando aluguel durante esses seis meses?

Do ponto de vista do inquilino, parece absurdo pagar por um espaço que não pode ser usado. Do ponto de vista do proprietário, ele tem contas a pagar (financiamento do imóvel, condomínio, IPTU) e perdeu sua fonte de renda mensal.

Essa situação frequentemente resulta em:

• Suspensão do pagamento de aluguel pelo inquilino
• Ação judicial do proprietário cobrando lucros cessantes
• Rescisão contratual litigiosa
• Custos advocatícios para ambas as partes
• Relacionamento comercial destruído

Como funciona a cobertura

A cobertura de Perda de Aluguel resolve esse problema antes que ele vire briga judicial. Funciona assim:

• Você contrata a cobertura dentro da sua apólice empresarial
• O valor segurado corresponde ao aluguel mensal multiplicado pelo período indenitário (geralmente 6 a 12 meses)
• Se ocorrer sinistro que impossibilite o uso do imóvel, a seguradora paga o aluguel diretamente ao proprietário durante o período de reconstrução
• Você fica livre dessa obrigação contratual enquanto não pode usar o espaço
• O proprietário continua recebendo sua renda mensal normalmente
• Todos ficam satisfeitos, sem necessidade de processos

O custo-benefício

O prêmio adicional para incluir essa cobertura é relativamente baixo — geralmente entre 10% e 20% do custo da cobertura principal de incêndio. Mas o benefício é imenso:

• Paz de espírito: você sabe que não terá problema com o proprietário se algo acontecer
• Proteção jurídica: evita ações de cobrança e despejo
• Preservação do relacionamento: mantém boa relação com o proprietário mesmo em situação adversa
• Facilita renovação: quando a reconstrução terminar, é mais fácil renovar o contrato se você manteve os pagamentos em dia

Para inquilinos de imóveis comerciais de médio a alto valor de aluguel, essa cobertura deveria ser obrigatória na apólice.

Tabela: quem recebe a indenização?

Para visualizar claramente como funciona a distribuição das indenizações em uma apólice bem estruturada para inquilino:

A tabela deixa claro que, embora você seja quem paga todos os prêmios, diferentes beneficiários recebem diferentes partes da indenização dependendo de quem tem interesse segurável em cada tipo de bem ou prejuízo.

Essa estrutura é justa e tecnicamente correta: cada parte recebe compensação pelo que perdeu. O proprietário pelo imóvel, você pelo conteúdo e pela operação paralisada.

Não aceite o seguro "padrão" da imobiliária

A conclusão prática deste artigo é direta: pagar o seguro incêndio faz parte do custo de ocupação de um imóvel alugado — isso é inevitável na maioria dos contratos comerciais. Mas você tem escolhas sobre como pagar e o que contratar dentro dessa obrigação.

O seguro oferecido pela imobiliária no boleto geralmente é o caminho de menor esforço, mas raramente é o melhor negócio. Você pode (e deve) usar essa obrigação contratual como oportunidade para construir uma proteção verdadeiramente completa para seu negócio, não apenas uma apólice mínima para satisfazer o proprietário.

O checklist do inquilino inteligente

Antes de aceitar qualquer seguro para imóvel alugado, verifique:

• A apólice cobre apenas estrutura ou também conteúdo?
• Existe cobertura de lucros cessantes?
• Está incluída perda de aluguel?
• O proprietário está corretamente estabelecido como beneficiário da estrutura?
• O valor segurado é suficiente para reconstrução completa?
• Existem coberturas adicionais importantes (vendaval, danos elétricos, roubo)?
• O custo está competitivo com o mercado?

Se a resposta para qualquer dessas perguntas for "não sei" ou "não", você precisa revisar urgentemente sua proteção.

Quer entender melhor as outras coberturas importantes como Vendaval, Danos Elétricos e Roubo? Leia nosso Guia Completo de Seguro Patrimonial.

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